פסק-דין בתיק עת"מ 15456-05-11

עתירה זו שולחת אותנו לתכניות בנין עיר משנות העשרים של המאה הקודמת, מסע בזמן ובתכניות כדי לקבוע מה ניתן לבנות היום בבניין נשוא העתירה.

עניינה של העתירה שלפני בהחלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל-אביב מיום 16.3.11, שבמסגרתה הוחלט לדחות את הערר שהגישו העותרים (וכן את הערר שהגישה המשיבה 4, שהינה משיבה פורמאלית בגדר עתירה זו) על החלטת הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב, ליתן למשיבה 3 היתר לביצוע תוספות בניה לבניין קיים המיועד לשימור המצוי ברחוב בן יהודה 204 פינת רחוב יפה נוף 1 בתל-אביב, הידוע גם כגוש 6960 חלקה 69 (להלן: " הבניין").

הבקשה להיתר כללה מספר הקלות, בהן ביטול קומת ביניים ובניית קומה רגילה במקומה באמצעות ניוד זכויות מהקומות האחרות ובמסגרת החלטתה, קיבלה ועדת הערר את עמדת הועדה המקומית באשר לפרשנות המונח "קומת ביניים", המאפשרת את הפיכת קומת הביניים לקומה רגילה בכפוף לפרסום ואישור ההקלות המתאימות.

ההחלטה נשוא העתירה הינה החלטה שנייה בעררים, שהתקבלה בעקבות פסק דיני מיום 2.5.10 בעת"מ 2015/09, שהוגשה בידי העותרים והמשיבה 4, במסגרתו הורתי לועדת הערר לשוב ולדון בעררים, בשים לב לטענת העותרים כי נגרם להם נזק בגין פגיעה בזרימת האוויר והאור לדירותיהם כתוצאה מניוד הזכויות בין הקומות והשלמת שטח קומת הביניים לשטח של קומה רגילה.

1. רקע עובדתי ותכנוני והליכים קודמים

העותרים, אהובה ודוד אטלס, הם בעלי זכויות חכירה לדורות בדירה המצויה בקומה השלישית של בניין מגורים ברחוב בן יהודה 206, הידוע גם כגוש 6960 חלקה 70. בניין העותרים גובל מצד צפון בבניין נשוא העתירה, שהינו בניין מגורים בן שלוש קומות המיועד לשימור ללא הגבלות מחמירות. הבניין מצוי באזור שייעודו מסחרי ובו מותר לעשות שימוש מסחרי בקומת הקרקע ושימוש למגורים ביתר הקומות.

על הבניין חלה תכנית בניין עיר 1927 (תיקון) 1938, הידועה גם כתכנית גדס, על שמו של מתכנן הערים הסקוטי, פרופ' סיר פטריק גדס. תכנית גדס בנוסחה המקורי משנת 1927 קבעה כי מספר הקומות שניתן יהיה לבנות בעיר ינוע בין שתי קומות לארבע קומות, בהתאם לרחובות והאזורים בהם נבנו הבניינים בעיר. בשנת 1940 נכנס לתוקף התיקון לתכנית, שהוא נוסח התכנית שחל כיום ובשלב זה גם סומנה התכנית במערכת העירונית כתכנית מס' 58. בסעיף 64 לנוסח המתוקן של תכנית גדס, שכותרתו "גובה הבניינים" נקבע, כך:

" הגובה המותר של הבניינים באזורי דירות, באזורי מסחר ובאזורי תעשיה  לא יעלה בשום מקום על 3 קומות, ואינו כולל את קומת המרתף ואת קומת הביניים .. (ההדגשה שלי - מ' א' ג')."

כפי שיובהר להלן, קיימת מחלוקת בין הצדדים באשר לאופן שבו יש לפרש את המונח "קומת ביניים" שבסעיף 64 המצוטט לעיל, וזה לב לבה של העתירה שלפני.

תכנית מס' 346 תיקון מס' 2 לשנת 1952 של תכנית בנין עיר 1927 (תיקון) 1938 (גדס) (להלן: " תכנית 346"), אשר פורסמה למתן תוקף ביום 23.4.53, חלה אף היא על הבניין ומאפשרת הקמת בניין בן ארבע קומות, כאשר השטח הבנוי של הקומה הרביעית לא יעלה על 80% מהשטח המותר לבנייה בקומות התחתונות.

בנוסף, חלה על הבניין תכנית מתאר מקומית מ' למרחב תכנון תל-אביב-יפו (שינוי אחוזי בניה, תוספת קומה, מרווחים, צפיפות, מרפסות, סגירתן), תשל"ח - 1978, אשר פורסמה למתן תוקף ביום 24.6.82 (להלן: " תכנית מ'"). בהתאם לסעיפים 8 ו-9 לתכנית מ', מתאפשרת תוספת אחוזי בנייה לקומה של עד 5%, בהתחשב בגודל המגרש.

עוד חלה על הבניין תכנית מתאר 2650ב'1 לשימור מבנים בתל-אביב, אשר פורסמה למתן תוקף ביום 4.9.08 (להלן: " תכנית השימור"). תכנית השימור קובעת את הבניין נשוא העתירה כבניין לשימור ללא הגבלות מחמירות.

ביום 10.9.07 התקבלה בועדה המקומית בקשתה של המשיבה 3, אורבניקה חברה להשקעות בע"מ, לקבלת היתר בנייה להוספת שלוש קומות לבניין; קומה רביעית מלאה וקומות חמישית ושישית כקומות חלקיות ולתוספת שבע יחידות דיור. הבקשה להיתר כללה מספר הקלות: 5% בגין תוספת מעלית, 6% בגין שיפור דיור, העברת שטחים בין הקומות, ביטול קומת ביניים ובניית קומה רגילה במקומה, תוספת קומה אחת בהקלה, הבלטת מרפסות קדמיות והקלה בקו בניין צדי עד 10%. במסגרת הבקשה להיתר נעשו פרסומים לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 (להלן: " חוק התכנון והבנייה") והתקבלו התנגדויות, בהן התנגדות העותרים והמשיבה 4.  

ביום 26.3.08, לאחר שהתקבלה המלצה חיובית לאישור בקשת ההיתר על ידי צוות השימור של עיריית תל-אביב ולאחר שמיעת התנגדויות, החליטה הועדה המקומית לדחות את ההתנגדויות ולאשר את ההיתר. ביום 30.7.08 קיימה הועדה המקומית דיון נוסף והחליטה לאשרר את החלטתה. הבניין שאושר על ידי הועדה המקומית הינו בניין בן שש קומות, הכולל שלוש קומות קיימות, כאשר בקומת הקרקע, בחזית לרחוב בן יהודה, מתוכננות חנויות; קומה אחת המהווה תחליף לקומת ביניים לפי תכנית גדס, אשר שטחה הושלם לקומה מלאה בדרך של ניוד זכויות; קומה חלקית אחת מכוח תכנית 346 (80% משטח הקומות שמתחתיה) ואשר שטחה הוגדל מתוקף סעיפים 8 ו-9 לתוכנית מ'; קומה חלקית בהקלה. 

יצוין, כי מאז ההחלטה הנ"ל, קיבלה תוקף תכנית השימור, אשר מכוחה ניתן לאשר את הקומה החלקית השישית, כך שקומה זו אינה עוד קומה הבאה מכוח הקלה, כי אם קומה מכוח תכנית.    

על החלטת הועדה המקומית הוגשו שני עררים לועדת הערר: ערר מטעם העותרים (ערר 5328/08) וכן ערר מטעם המשיבה 4 (ערר 5155/08), אשר הדיון בהם אוחד. במסגרת הערר טענו העותרים והמשיבה 4, בין היתר, כי קומת הביניים אינה קומה אלא יציע המשרת את החנויות בקומה המסחרית וכי שטח היציע הינו שטח שירות אשר לא יכול לשמש למטרת מגורים ולפיכך לא ניתן להמיר את קומת הביניים בקומה רגילה. יצוין, כי בשם העותרים טען מר יורם יפה, שכפי שיובהר להלן, הגיש עתירה מינהלית בעניין הבניין ברחוב בן יהודה 216, שגם במסגרתו התעוררה סוגיית פרשנות המונח "קומת ביניים" (עת"מ (ת"א) 1534/07 יפה יורם נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז - ת"א).

ביום 5.2.09 וביום 16.2.09 דנה ועדת הערר בעררים וביום 6.5.09 דחתה אותם. ועדת הערר קבעה, בין היתר, כי ניתן להפוך את קומת הביניים לקומה רגילה, בכפוף לפרסום ואישור ההקלות המתאימות.  

ביום 25.6.09 עתרו העותרים והמשיבה 4 כנגד החלטת ועדת הערר במסגרת עת"מ 2015/09 ובין היתר נטען על ידם, כי ועדת הערר כלל לא התייחסה לטענתם כי מתן הקלה באמצעות ניוד זכויות מקומת ביניים תוך השלמתה לקומה מלאה תביא לפגיעה בזרימת האוויר והאור לדירותיהם. העותרים הפנו לפסק הדין של כב' השופטת ש' גדות בעתירה המינהלית שאותה הגיש מר יפה בעניין הבניין שברחוב בן יהודה 216, היא עת"מ (ת"א) 1534/07 יפה יורם נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז - ת"א. כאמור, גם שם התעוררה סוגיית פרשנות המונח "קומת ביניים". בפסק הדין מיום 7.6.09 קבעה כב' השופטת גדות, כי נפל פגם בהחלטת ועדת הערר משום שלא הייתה בה התייחסות לטענתו המרכזית של העותר בעניין חסימת נוף ואוויר ופגיעה בפרטיות בעקבות אישור הבנייה החדשה ועל כן הוחזר הדיון לועדת הערר, על מנת שתבחן טענות אלה. כב' השופטת גדות לא דנה ביתר טענות העותר, בהן הטענה בעניין פרשנות המונח "קומת ביניים".  

ביום 6.7.09 הורתי למשיבים להתייחס לפסק הדין בעת"מ 1534/07. ביום 10.9.09 הודיעה ועדת הערר כי לנוכח פסק הדין של כב' השופטת גדות, היא תסכים לשוב ולדון בעררים אך ורק בהתייחס לטענת העותרים לפגיעה בזרימת האוויר והאור לדירותיהם כתוצאה ממתן ההקלה וכי לצורך כך תסכים לקיים דיון נוסף, שבמסגרתו תינתן לעותרים האפשרות לטעון בעניין והמשיבות תוכלנה להשיב לטענות. ביום 2.5.10 ניתן פסק דיני בעתירה אשר קבע, כך: